Casa

Come scegliere un mutuo, come orientarsi tra proposte e normative

Come scegliere un mutuo

Come scegliere un mutuo: il mutuo è un prestito che viene erogato per acquistare un immobile e come garanzia viene avviata un’ipoteca. Nel gergo comune quando ci si riferisce ad un mutuo in realtà la definizione esatta è mutuo ipotecario. A disciplinare questo prestito ci sono le norme del codice civile. Il mutuo ipotecario in realtà è un finanziamento di medio-lungo termine che viene garantito da un’ipoteca sull’immobile. In sostanza la Banca, che è il creditore, per tutelare la somma di danaro data in prestito si potrà rifare sull’immobile, che in tal modo viene iscritto all’ipoteca. I tassi di interessi variano in base alle disposizioni dei vari Istituti di Credito.

Le ipoteche sul prestito erogato dalla Banca

Il mutuo ipotecario va obbligatoriamente stipulato dinnanzi ad un notaio. L’Istituto finanziario che eroga il prestito può rivalersi su coloro che hanno stipultato il mutuo acquisendo l’immobile in caso di insolvenza. Le ipoteche sull’immobile vanno registrate in un apposito registro istituito presso il Comune di residenza.

Una delle caratteristiche peculiari del mutuo ipotecario che si differenzia dal mutuo fondiario risiede nel fatto che il finanziamento per l’acquisto dell’immobile è pari al 100% del valore dello stesso. Il mutuo ipotecario può essere sostituito con una surroga del mutuo con un’altra banca

Mutui prima casa

I mutui definiti “prima casa”, sono destinati ad acquistare l’abitazione principale dove dovrà poi essere trasferita obblgatoriamente la residenza. I mutui sulla prima casa godono di alcune agevolazioni economiche e fiscali: riduzione della tassa sul finanziamento, la tassa ipotecaria, la tassa catastale. Gli interessi passivi pagati sui mutui prima casa godono della detrazione fiscale del 19% del loro importo annuo fino ad un massimo di 4000 euro. Le migliori offerte di mutui sulla prima casa

 

come scegliere un mutuo

Come scegliere un mutuo

Prima di scegliere un mutuo occorre riflettere poichè una scelta errata potrebbe condizionare molto il tenore di vita. Vediamo

1. Occorre dedicare molto tempo alla scelta della banca che eroga il mutuo

Non è consigliabile rivolgersi esclusivamente alla Banca con cui si ha un conto corrente, occorre valutare attentamente tutte le proposte in circolazione. Valutazoni attente, sulla durata, sui tassi. Buona norma esaminare o chiedere consulenza sulle norme contrattuali

2. Controllare il TAEG

Il noto TAEG è semplicemente un indicatore, Tasso Annuo Globale e comprende anche il Tasso Annuo Nominale (TAN) e le spese di stipula

3. Chiedere il modulo Esis

E’ un modulo europeo fondamentale dove sono riportate tutte le condizioni economiche del mutu

4. Controllare lo Spread

Controllare sempre lo spread perchè anche con tassi variabili bassi, potrebbe risultare alti i tassi se lo spread è alto

Consultare l’informativa precontrattuale

Come scegliere un mutuo:  il tempo per la scelta di un mutuo è essenziale, occorre analizzare tutti i dettagli. Il primo documento consultabile per comprendere i vincoli contrattuali è il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato, ESIS (European Standard Information Sheet)

l codice di condotta europeo prevede che la banca fornisca al cliente un prospetto standardizzato con i dettagli del mutuo richiesto. L’operazione gratuita e non vincolante nè per il cliente, nè per la banca. Le cifre riportate sono relative al momento in cui è stato prodotto l’ Esis e quindi possono variare.

In tal modo è più agevole confrontare le varie offerte, per scegliere nella più chiara concorrenza il mutuo più adatto alle proprie esigenze. Tra le novità, l’indicazione del tasso annuo effettivo globale (Taeg). Dal tasso d’interesse alle garanzie necessarie, dalle spese per la perizia e l’istruttoria della pratica alla frequenza delle rate, fino ai nomi e numeri di telefono degli uffici cui rivolgersi per avere chiarimenti o risolvere eventuali problemi. Tutte le informazioni sui mutui casa a portata di mano.  Con la possibilità di mettere a confronto le varie offerte delle banche, per scegliere quella più conveniente in base alle proprie esigenze realizzando così la massima concorrenza possibile. E con qualche novità importante, come l’indicazione del Taeg  grazie al quale i cittadini potranno sapere qual è il costo effettivamente pagato considerand anche le spese accessorie.

Consegnato ai clienti che richiedono un mutuo e aggiornato sulla base delle condizioni di mercato del momento, l’Esis è composto da 15 voci. Dopo le informazioni di carattere generale, nome della banca e breve descrizione del mutuo,, si va subito al dunque: tasso d’interesse annuo, Taeg, Ammontare del finanziamento, durata, numero e frequenza delle rate, modalità di rimborso, spese accessorie una tantum e ricorrenti, estinzione, piano d’ammortamento, adempimenti per il cliente e riferimenti dell’ufficio reclami.

Prima di scegliere, quindi, si potrà richiedere il prospetto in più banche e confrontare le varie offerte.
Col Prospetto standardizzato europeo, viene attuato concretamente quanto previsto nel Codice di condotta per i mutui casa.  Si divide in due parti. La prima riguarda le informazioni di carattere generale che le banche danno ai cittadini sui vari tipi di mutui che offrono (tasso fisso, variabile, misto, e così via). L’obiettivo è rendere i cosiddetti fogli informativi analitici, oltre che il più possibile chiari e semplici da consultare, anche ulteriormente standardizzati. Una volta che ci si è fatti unaidea del tipo di mutuo più adatto, si potrà richiedere il Prospetto informativo standardizzato europeo, previsto dalla seconda parte del Codice.

Come scegliere un mutuo: ecco quali sono le principali informazioni che sarà possibile trovare nel modulo Esis

  • Tasso nominale e Taeg

Quando si parla di mutui casa, è quello che tutti vogliono sapere prima di ogni altra cosa: qual è il tasso di interesse? Nel Prospetto viene indicato il tasso nominale annuo. Se il mutuo è a tasso variabile, oltre al valore iniziale, viene indicata anche la formula con cui saranno calcolate le variazioni nel corso del
tempo. Stesso discorso per i mutui a tasso misto (fisso più variabile), per i quali è specificato il periodo per il quale il tasso rimane invariato.
Ma a partire dal 5 settembre chi dovrà stipulare un mutuo troverà anche un’altra piacevole sorpresa, con cui le banche italiane sono andate oltre rispetto a quello che prevede la legge. E cioè l’indicazione del
Taeg – previsto dalla nostra normativa solo nel caso del credito al consumo e non dei mutui casa – che sta ad indicare il costo effettivamente pagato, considerando anche quelle spese accessorie che si vanno ad aggiungere al tasso di interesse reale.

  • Tutte le spese accessorie

Tutto chiaro e comprensibile anche sul fronte delle altre spese collegate al mutuo. Sia per quanto riguarda quelle una tantum (perizia, notaio, istruttoria, iscrizione ipotecaria, tasse, ecc.), sia per quelle ricorrenti (come ad esempio l’assicurazione). In un unico colpo d’occhi, quindi, si potrà avere il quadro completo delle spese da sostenere una volta firmato il contratto.

  • Rata ed estinzione anticipata

L’Esis, oltre a riportare tutte le informazioni relative al numero di rate e alla loro periodicità (mensili, semestrali, annuali, ecc.), indica anche l’ammontare di ciascuna rata calcolata secondo il tasso che sarà applicato. In allegato al prospetto inoltre viene fornito –come già avviene oggi il piano
d’ammortamento complessivo. Le banca indica anche a quali condizioni e con che tipo di spese a carico del cliente è possibile, nel corso del tempo, estinguere anticipatamente il mutuo.

Procedura e documentazione richiesta per richiedere un mutuo

  • Per richedere un mutuo è necessario compilare un modulo indicando:
  • L’importo del prestito, durata del mutuo e  tasso
  • Dati personali: dati anagrafici e dati dei redditi
  • I dati sull’immobile da acquistar

Come scegliere un mutuo: Se la banca ritiene che ci siano le condizioni approva la domanda di mutuo e richiede una specifica documentazione. Ecco alcune indicazioni sui documenti necessari per chiedere l’apertura di un mutuo ipotecario, naturalmente queste sono soltanto indicazioni generali poichè ogni Istituto di Credito potrà richiedere documentazione specifica.

Documenti personali

  • Documento di identità in corso di validità e Codice Fiscale;
  • Certificato di residenza;
  • Stato di famiglia (datato non oltre 30 giorni);
  • Estratto dall’atto di matrimonio con regime patrimoniale
  • Per i cittadini stranieri: permesso o carta di soggiorno in corso di validità;

Documenti di lavoro

Lavoratori dipendenti e pensionati :

  • ultime 3 buste paga consecutive o cedolino pensione anno in corso;
  • Ultimo mod 2011/CUD o 730/UNICO;

Lavoratori dipendenti

  • Ultime due dichiarazioni dei redditi personali (Modello Unico) con ricevuta versamento imposte e comunicazione ricevimento da parte Ag. Entrate e ultime due dichiarazioni delle società di persone;
  • Bilanci della Ditta Individuale o società di persone (se obbligate a redigerlo);
  • Ultima dichiarazione IVA completa di ricevuta di versamento;
  • Certificato iscrizione C.C.I.A.A. (visura camerale) solo per lavoratori autonomi e liberi professionisti;

 

I migliori mutui in tempo reale

Come scegliere un mutuo adatto alle proprie esigenze? Confrontare sempre fra loro le proposte delle diverse banche! Solo in questo modo puoi trovare il mutuo più economico che ti permette di acquistare casa al meglio o, nel caso tu abbia già un mutuo attivo, trovare la surroga più conveniente e cambiare il tuo vecchio mutuo risparmiando sulle rate mensili.
Il confronto non è semplice ma ora grazie a 24 Ore Mutui, il primo comparatore italiano di mutui e l’unico che ti permette di confrontare le offerte di oltre 60 banche, puoi farlo in maniera semplice e veloce ed è aggiornato quotidianamente.

Le spese del mutuo

Sono tante le spese per sostenere un mutuo, oltre al tasso d’interesse ci sono altre spese da sostenere. Ecco nel dettaglio:

  • Le spese di istruttoria della pratica

L’istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro; oppure in misura percentuale tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo finanziato;

  • Le spese della perizia

La perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell’immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. Le spese oscillano tra i 100 e i 300 euro;

  • Le spese notarili

Comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l’attività contrattuale (in particolare l’iscrizione dell’ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;

  • Il costo dell’imposta sostitutiva

Sostitutiva dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e bollo è richiesta, a seguito del Dl 168/2004, nella misura dello 0,25% sull’importo erogato se l’ente erogante è una banca o una finanziaria parificata e si acquista un immobile ad uso abitativo per il quale si può usufruire delle agevolazioni prima casa.
Ulteriori chiarimenti derivano dalla Legge n. 191/04 che ha stabilito che se il finanziamento stesso non si riferisce all’acquisto della prima casa di abitazione e delle relative pertinenze, si utilizza l’aliquota nella misura del 2% sul valore complessivo dei finanziamenti.
La Legge Finanziaria 2008 ha poi precisato che, anche per i finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili “prima casa” si applica l’imposta sostitutiva del 2%, se la condizione di prima casa non risulta da dichiarazione del mutuatario, resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo;

  • Costi assicurativi

l’Assicurazione Incendio è richiesta obbligatoriamente ed il suo costo totale dipende dal valore dell’immobile e dall’importo e dalla durata del mutuo. Indicativamente per un mutuo di 100.000 euro a 15 – 20 anni (il costo totale oscilla tra i 250 e i 400 euro). Inoltre, alcuni istituti di credito possono richiedere di sottoscrivere un’assicurazione sulla vita.

  • Estinzione anticipata

l’articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l’estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
Per i mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007, l’ABI e le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali ridotte, seocndo il seguente schema:

 

 

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